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第一章　中國主要養老模式分析22
1.1　中國養老服務體系發展分析22
1.1.1　改革開放前的養老服務體系概況22
1.1.2　改革開放后養老服務的變化分析23
1.1.3　中國養老服務體系進一步完善26
1.1.4　我國實現新農保和城居保制度全覆蓋28
1.2　中國養老模式的發展變遷29
1.2.1　社會發展與養老模式的變遷29
1.2.2　我國養老模式的歷史變遷30
1.3　中國城市養老模式的發展特征31
1.3.1　家庭養老仍是主要養老模式31
1.3.2　社會養老成為必要補充32
1.3.3　社區居家養老成為新興模式33
1.4　中國主要養老模式分析35
1.4.1　家庭養老模式SWOT分析35
1.4.2　機構養老模式SWOT分析35
1.4.3　社區養老模式SWOT分析37
1.5　中國城市養老模式發展趨勢分析38
1.5.1　家庭養老社會功能逐漸被削弱38
1.5.2　社會養老的功能作用尚未充分發揮39
1.5.3　社區居家養老有待進一步完善推廣40
第二章　2018-2021年中國養老地產業發展潛力分析42
2.1　經濟環境向好42
2.1.1　2021年中國宏觀經濟運行狀況42
2.1.2　2021年中國宏觀經濟運行狀況71
2.1.3　2021年中國宏觀經濟運行狀況78
2.1.4　我國經濟結構轉型取得積極進展83
2.1.5　中國宏觀經濟未來發展形勢分析85
2.2　人口老齡化趨勢86
2.2.1　人口老齡化的定義及標準86
2.2.2　中國人口老齡化的特點87
2.2.3　中國人口老齡化不斷加劇87
2.2.4　人口老齡化已成為重要民生問題88
2.3　老齡化帶動養老產業崛起91
2.3.1　人口老齡化催生“養老危機”91
2.3.2　養老業向多元化市場化方向發展92
2.3.3　國家鼓勵民企積極參與養老產業97
2.3.4　中國養老服務業的市場規模分析98
2.3.5　中國養老產業發展前景樂觀99
2.4　民辦民營養老機構優劣勢分析105
2.4.1　優勢105
2.4.2　劣勢106
2.4.3　適用性107
第三章　2018-2021年中國養老地產業總體分析108
3.1　養老地產的概念及分類108
3.1.1　養老地產的概念界定108
3.1.2　養老地產的分類108
3.1.3　養老地產的主要模式109
3.2　發展養老地產的可行性115
3.2.1　中國城鎮化水平保持快速增長115
3.2.2　城市“空巢老人”養老問題突出115
3.2.3　中國老年人消費觀念的轉變分析116
3.2.4　我國多次提高企業退休人員基本養老金119
3.3　2018-2021年中國老年住宅業發展分析120
3.3.1　老年住宅業進入起步階段120
3.3.2　老年住宅產品的開發情況121
3.3.3　老年住宅的功能特點分析123
3.3.4　老年公寓的主要發展類型123
3.3.5　社會力量辦老年公寓的區域模式125
3.4　2018-2021年中國養老地產業市場發展特征127
3.4.1　市場投資悄然升溫127
3.4.2　落地項目多定位高端130
3.4.3　市場投資主體三足鼎立131
3.4.4　一線城市養老地產需求強勁133
3.4.5　險資與房企跨界合作養老地產136
3.4.6　養老地產運營模式尚不成熟139
3.5　中國養老地產業市場發展面臨的主要挑戰143
3.5.1　政策優惠無保障143
3.5.2　新興市場不穩定143
3.5.3　項目投資規模較大144
3.5.4　后期物業管理要求高144
3.5.5　投資回收期較長145
第四章　2018-2021年中國養老地產業投資主體分析146
4.1　2018-2021年房企投資養老地產業態勢分析146
4.1.1　老齡化趨勢引領地產業轉型146
4.1.2　房地產企業看好養老地產市場商機146
4.1.3　房企巨頭爭相布局養老地產市場149
4.1.4　國內房企積極創新養老地產發展模式151
4.1.5　房企涉足養老地產領域的風險分析152
4.2　2018-2021年介入養老地產市場的主要房企155
4.2.1　萬科集團155
（一）企業償債能力分析158
（二）企業運營能力分析160
（三）企業盈利能力分析163
4.2.2　遠洋地產164
（一）企業償債能力分析165
（二）企業運營能力分析167
（三）企業盈利能力分析170
4.2.3　保利地產171
（一）企業償債能力分析173
（二）企業運營能力分析175
（三）企業盈利能力分析178
4.2.4　綠城集團179
（一）企業償債能力分析180
（二）企業運營能力分析182
（三）企業盈利能力分析185
4.2.5　招商地產186
（一）企業償債能力分析187
（二）企業運營能力分析189
（三）企業盈利能力分析192
4.2.6　中海集團193
（一）企業償債能力分析194
（二）企業運營能力分析196
（三）企業盈利能力分析199
4.3　2018-2021年險企投資養老地產業態勢分析200
4.3.1　保險企業投資養老地產業的可行性200
4.3.2　保險企業參與養老地產業的必要性202
4.3.3　國內保險企業爭相布局養老地產204
4.3.4　養老社區成保險企業投資焦點205
4.3.5　保險資金投資養老地產的主要方式205
4.4　2018-2021年介入養老地產市場的主要險企206
4.4.1　中國人壽206
4.4.2　中國平安207
4.4.3　太平人壽207
4.4.4　泰康人壽208
4.4.5　新華保險209
4.4.6　合眾人壽210
4.5　介入中國養老地產市場的其他投資主體211
4.5.1　大型綜合性企業集團211
4.5.2　地方民營企業211
4.5.3　外資企業212
4.5.4　風投資本212
第五章　2018-2021年中國養老地產業區域發展分析214
5.1　華北地區214
5.1.1　北京214
5.1.2　天津215
5.1.3　河北218
5.1.4　山西219
5.2　華東地區222
5.2.1　山東222
5.2.2　江蘇222
5.2.3　上海225
5.2.4　安徽227
5.2.5　杭州232
5.3　華中地區235
5.3.1　陜西235
5.3.2　河南239
5.3.3　武漢243
5.3.4　長沙244
5.4　華南地區246
5.4.1　廣東246
5.4.2　海南247
5.4.3　云南248
5.4.4　重慶250
5.4.5　成都251
5.4.6　貴陽252
第六章　中國養老地產的目標客戶分析255
6.1　目標客戶需求特征255
6.1.1　內在需求255
6.1.2　外在需求255
6.2　目標客戶的購買力消費特征255
6.2.1　購買力255
6.2.2　購買欲望256
6.2.3　影響因素256
6.3　目標客戶消費特征257
6.3.1　性質特征257
6.3.2　時限特征257
6.3.3　行為特征258
6.3.4　思想特征258
6.3.5　質量特征258
6.3.6　內在特征258
6.4　目標客戶對居住環境的心理需求259
6.4.1　親情需求259
6.4.2　交際需求259
6.4.3　精神文化需求260
6.4.4　安定感需求260
6.4.5　安全感需求260
6.5　養老地產的市場定位261
第七章　養老地產項目的選址及規劃設計264
7.1　養老地產項目的選址策略264
7.1.1　自然環境264
7.1.2　地理位置264
7.1.3　配套設施265
7.1.4　社區規模266
7.2　養老地產項目的物理環境設計267
7.2.1　房間設計要求267
7.2.2　室內通風要求268
7.2.3　房間光線要求269
7.2.4　室內溫、濕度要求270
7.2.5　控制噪音要求271
7.2.6　防止輻射要求272
7.2.7　室內整潔舒適272
7.2.8　安全設施要求273
7.2.9　布置與色調要求275
7.3　養老地產的人文環境設計275
7.3.1　休息廳275
7.3.2　閱覽室276
7.3.3　健身房276
7.3.4　保健室（醫務室）277
7.4　養老地產的無障礙生活環境設計277
7.4.1　無障礙生活環境設計的特征277
7.4.2　基于老年人生理特征的無障礙環境設計278
7.4.3　基于老年人心理感受的無障礙環境設計280
7.4.4　基于老年人交往需求的無障礙環境設計281
第八章　中國養老地產項目運作分析282
8.1　盈利模式282
8.1.1　會員式盈利模式282
8.1.2　逆抵押貸款購房模式282
8.1.3　轉讓使用權模式282
8.1.4　分散租賃式模式282
8.1.5　利弊分析283
8.2　經營模式286
8.2.1　銷售模式286
8.2.2　銷售加持有模式287
8.2.3　持有模式288
8.3　管理模式291
8.3.1　住宅建設與社區管理相結合模式291
8.3.2　住宅建設與社區管理分離模式291
8.3.3　后期物業管理模式分析292
8.4　營銷模式292
8.4.1　終身監護制營銷模式292
8.4.2　購-銷-裝一站式營銷模式292
8.4.3　特色服務，以舊換新營銷模式293
8.4.4　房屋管家營銷模式294
8.4.5　產權式酒店公寓294
8.5　模型分析295
8.5.1　項目構想模型295
8.5.2　項目運營模式303
8.5.3　項目盈利模式304
8.6　運作策略306
8.6.1　開發策略306
8.6.2　用地策略307
8.6.3　融資策略307
8.6.4　功能建議307
8.6.5　配套建議308
第九章　國外養老地產先進模式介紹309
9.1　美國養老地產的發展309
9.1.1　發展模式309
9.1.2　太陽城310
9.1.3　The Terraces311
9.1.4　大學村311
9.2　歐洲養老地產的發展312
9.2.1　社區照顧模式312
9.2.2　英國313
9.2.3　法國315
9.2.4　荷蘭320
9.2.5　瑞典321
9.3　日本養老地產的發展325
9.3.1　發展階段325
9.3.2　發展模式328
9.3.3　港北新城330
9.3.4　京都老人之家332
9.4　新加坡養老地產的發展332
9.4.1　發展模式332
9.4.2　投資和運作333
9.4.3　政策措施334
第十章　中國養老地產開發成功案例分析336
10.1　北京東方太陽城336
10.1.1　項目總體規劃336
10.1.2　社區環境337
10.1.3　居住建筑337
10.1.4　配套服務338
10.1.5　業主結構分析339
10.2　上海親和源340
10.2.1　親和源老年社區概況340
10.2.2　建筑設計及配套340
10.2.3　會員服務內容340
10.2.4　項目特色分析341
10.2.5　運營模式分析341
10.3　國壽（廊坊）生態健康城343
10.3.1　項目概況343
10.3.2　項目定位343
10.3.3　發展理念343
10.3.4　布局規劃344
10.4　萬科?幸福匯（北京）344
10.4.1　項目簡介344
10.4.2　項目特色345
10.4.3　市場預測345
10.5　其他養老地產項目發展模式介紹345
10.5.1　燕達國際健康城345
10.5.2　天津濱海宜老社區-云杉鎮346
10.5.3　上海綠地21城-孝賢坊347
10.5.4　杭州金色年華348
10.5.5　云南臥云仙居349
第十一章　中國養老地產業發展趨勢及前景預測352
11.1　未來養老地產的發展趨勢352
11.1.1　項目選址趨勢352
11.1.2　規劃設計趨勢354
11.1.3　盈利模式發展趨勢356
11.2　中國養老地產市場需求規模預測358
11.2.1　老年人口規模預測358
11.2.2　機構養老型養老地產需求預測359
11.2.3　居家養老型養老地產需求預測360
11.3　中國養老地產市場發展前景預測361
11.3.1　中國民辦養老服務機構發展潛力大361
11.3.2　我國養老地產市場發展前景樂觀365
11.3.3　我國養老地產市場將快速崛起365
11.3.4　中國養老地產市場發展走向分析366
第十二章　中國養老地產業政策環境分析371
12.1　2018-2021年相關房地產調控政策分析371
12.1.1　我國土地調控政策的演變分析371
12.1.2　2018年發布新“國五條”及其細則373
12.1.3　2020年我國房地產市場政策調控動態375
12.1.4　2021年我國房地產市場政策調控動態379
12.1.5　2021年我國房地產政策定調控導向380
12.2　2018-2021年相關養老保障政策分析380
12.2.1　2018年民政部規范養老機構設立與管理380
12.2.2　2018年我國進一步加快養老服務業發展381
12.2.3　2020年我國試點推進以房養老保險382
12.2.4　2020年政府出臺養老服務設施用地新政383
12.2.5　2020年《養老設施建筑設計規范》實施384
12.2.6　2021年鼓勵民間資本參與養老服務業發展387
12.2.7　2021年出臺金融政策助力社會養老服務融資388
12.3　2018-2021年地方政府相關政策解讀390
12.3.1　陜西鼓勵社會資本進入養老服務領域390
12.3.2　山西省實施財政貼息扶持民辦養老服務391
12.3.3　河南省實施多重政策激勵養老服務發展391
12.3.4　福建省繼續加大養老服務業扶持力度393
12.3.5　貴州省支持社會力量發展養老服務業400
12.3.6　廣州出臺加快養老機構發展實施方案402
12.3.7　深圳市規范養老服務設施用地供應機制402
12.3.8　北京市養老供地試水混合用地模式404
附錄：408
附錄一：中華人民共和國老年人權益保障法（修訂版）408
附錄二：關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見420
附錄三：關于加快發展養老服務業的若干意見427
附錄四：《養老機構設立許可辦法》436
附錄五：《養老機構管理辦法》442
附錄六：社會養老服務體系建設規劃（2016-2021年）447
 

圖表目錄
圖表 1  中國福利社會化示意圖22
圖表 2  改革開放前后社會福利養老體系比較25
圖表 3  2010年2季度—2021年2季度國內生產總值季度累計同比增長率（%）42
圖表 4  2010年6月—2021年6月工業增加值月度同比增長率（%）44
圖表 5  2010年6月—2021年6月社會消費品零售總額月度同比增長率（%）46
圖表 6  2010年1-6月—2021年1-6月固定資產投資完成額月度累計同比增長率（%）48
圖表 7  2010年6月—2021年6月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率（%）50
圖表 8  2021年6月居民消費價格主要數據52
圖表 9  2010年6月—2021年6月居民消費價格指數（上年同月=100）54
圖表 10  2010年6月—2021年6月工業品出廠價格指數（上年同月=100）56
圖表 11  2010年6月—2021年6月貨幣供應量月度同比增長率（%）58
圖表 12  2017-2021年我國養老服務行業市場規模98
圖表 13  近3年萬科企業股份有限公司資產負債率變化情況159
圖表 14  近3年萬科企業股份有限公司產權比率變化情況160
圖表 15  近3年萬科企業股份有限公司固定資產周轉次數情況161
圖表 16  近3年萬科企業股份有限公司流動資產周轉次數變化情況162
圖表 17  近3年萬科企業股份有限公司總資產周轉次數變化情況163
圖表 18  近3年萬科企業股份有限公司銷售毛利率變化情況163
圖表 19  近3年遠洋地產有限公司資產負債率變化情況165
圖表 20  近3年遠洋地產有限公司產權比率變化情況166
圖表 21  近3年遠洋地產有限公司固定資產周轉次數情況167
圖表 22  近3年遠洋地產有限公司流動資產周轉次數變化情況168
圖表 23  近3年遠洋地產有限公司總資產周轉次數變化情況169
圖表 24  近3年遠洋地產有限公司銷售毛利率變化情況170
圖表 25  近3年保利房地產（集團）股份有限公司資產負債率變化情況174
圖表 26  近3年保利房地產（集團）股份有限公司產權比率變化情況175
圖表 27  近3年保利房地產（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況176
圖表 28  近3年保利房地產（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況176
圖表 29  近3年保利房地產（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況177
圖表 30  近3年保利房地產（集團）股份有限公司銷售毛利率變化情況178
圖表 31  近3年綠城房地產集團有限公司資產負債率變化情況180
圖表 32  近3年綠城房地產集團有限公司產權比率變化情況181
圖表 33  近3年綠城房地產集團有限公司固定資產周轉次數情況182
圖表 34  近3年綠城房地產集團有限公司流動資產周轉次數變化情況183
圖表 35  近3年綠城房地產集團有限公司總資產周轉次數變化情況184
圖表 36  近3年綠城房地產集團有限公司銷售毛利率變化情況185
圖表 37  近3年招商局地產控股股份有限公司資產負債率變化情況188
圖表 38  近3年招商局地產控股股份有限公司產權比率變化情況188
圖表 39  近3年招商局地產控股股份有限公司固定資產周轉次數情況189
圖表 40  近3年招商局地產控股股份有限公司流動資產周轉次數變化情況190
圖表 41  近3年招商局地產控股股份有限公司總資產周轉次數變化情況191
圖表 42  近3年招商局地產控股股份有限公司銷售毛利率變化情況192
圖表 43  近3年中海地產集團資產負債率變化情況194
圖表 44  近3年中海地產集團產權比率變化情況195
圖表 45  近3年中海地產集團固定資產周轉次數情況196
圖表 46  近3年中海地產集團流動資產周轉次數變化情況197
圖表 47  近3年中海地產集團總資產周轉次數變化情況198
圖表 48  近3年中海地產集團銷售毛利率變化情況199
圖表 49  高端型和基礎型養老社區在選址上建議考慮的各種要素352
圖表 50  2005-2050年中國人口及老齡化人口比重預測358
圖表 51  中國60歲以上人口占比趨勢圖359
圖表 52  中國總人口及老齡化人口比重，2009年-2030年預測360
圖表 53  35個大中城市養老地產發展潛力TOP10361
圖表 54  35個大中城市養老地產發展潛力TOP20362
圖表 55  35個大中城市養老地產發展潛力TOP35363
圖表 56  養老地產行業參與者366
圖表 57  我國房地產市場的調控政策371
 

表格目錄
表格 1  近4年萬科企業股份有限公司資產負債率變化情況158
表格 2  近4年萬科企業股份有限公司產權比率變化情況159
表格 3  近4年萬科企業股份有限公司固定資產周轉次數情況160
表格 4  近4年萬科企業股份有限公司流動資產周轉次數變化情況161
表格 5  近4年萬科企業股份有限公司總資產周轉次數變化情況162
表格 6  近4年萬科企業股份有限公司銷售毛利率變化情況163
表格 7  近4年遠洋地產有限公司資產負債率變化情況165
表格 8  近4年遠洋地產有限公司產權比率變化情況166
表格 9  近4年遠洋地產有限公司固定資產周轉次數情況167
表格 10  近4年遠洋地產有限公司流動資產周轉次數變化情況168
表格 11  近4年遠洋地產有限公司總資產周轉次數變化情況169
表格 12  近4年遠洋地產有限公司銷售毛利率變化情況170
表格 13  近4年保利房地產（集團）股份有限公司資產負債率變化情況173
表格 14  近4年保利房地產（集團）股份有限公司產權比率變化情況174
表格 15  近4年保利房地產（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況175
表格 16  近4年保利房地產（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況176
表格 17  近4年保利房地產（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況177
表格 18  近4年保利房地產（集團）股份有限公司銷售毛利率變化情況178
表格 19  近4年綠城房地產集團有限公司資產負債率變化情況180
表格 20  近4年綠城房地產集團有限公司產權比率變化情況181
表格 21  近4年綠城房地產集團有限公司固定資產周轉次數情況182
表格 22  近4年綠城房地產集團有限公司流動資產周轉次數變化情況183
表格 23  近4年綠城房地產集團有限公司總資產周轉次數變化情況184
表格 24  近4年綠城房地產集團有限公司銷售毛利率變化情況185
表格 25  近4年招商局地產控股股份有限公司資產負債率變化情況187
表格 26  近4年招商局地產控股股份有限公司產權比率變化情況188
表格 27  近4年招商局地產控股股份有限公司固定資產周轉次數情況189
表格 28  近4年招商局地產控股股份有限公司流動資產周轉次數變化情況190
表格 29  近4年招商局地產控股股份有限公司總資產周轉次數變化情況191
表格 30  近4年招商局地產控股股份有限公司銷售毛利率變化情況192
表格 31  近4年中海地產集團資產負債率變化情況194
表格 32  近4年中海地產集團產權比率變化情況195
表格 33  近4年中海地產集團固定資產周轉次數情況196
表格 34  近4年中海地產集團流動資產周轉次數變化情況197
表格 35  近4年中海地產集團總資產周轉次數變化情況198
表格 36  近4年中海地產集團銷售毛利率變化情況199

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