第一章 中國養老公寓行業發展綜述 13
1.1 養老公寓行業的定義 13
1.1.1 養老公寓的定義 13
1.1.2 養老公寓的性質 13
1.1.3 養老公寓的作用 13
1.2 中國養老公寓行業進入壁壘分析 14
1.2.1 資金實力壁壘 14
1.2.2 從業經驗壁壘 14
1.2.3 人力資源壁壘 14
1.2.4 業務資質壁壘 14
（1）養老公寓行業發展環境分析 15
1.3 養老公寓行業政策環境分析 15
1.3.1 養老公寓行業相關法律、政策解析 15
1.3.2 養老公寓行業優惠政策解析 16
1.4 養老公寓行業經濟環境分析 17
1.4.1 行業與經濟發展的相關性分析 17
1.4.2 中國宏觀經濟發展現狀分析 18
（1）中國GDP分析 18
（2）工業增長情況分析 19
（3）全國居民消費價格分析 20
（4）城鄉居民收入分析 21
（5）社會消費品零售分析 23
（6）社會固定資產投資分析 24
1.4.3 行業中觀環境分析 25
1.5 養老公寓行業社會環境分析 27
1.5.1 中國人口結構與養老觀念分析 27
（1）中國人口規模及結構分析 27
（2）中國人口老齡化趨勢分析 29
（3）中國養老觀念變化分析 31
（4）中國人口老齡化對經濟的影響 32
1.5.2 中國城鎮化分析 32
（1）中國城鎮化進程分析 33
（2）中國城鎮化現狀與規劃 34
（3）城鎮化對養老事業的影響分析 35
第二章國內外養老公寓的發展現狀分析 36
1.6 國內外養老模式發展現狀分析 36
1.6.1 國外養老模式發展現狀分析 36
（1）國外養老模式發展歷程 36
（2）日本典型養老服務模式研究 36
（3）美國典型養老服務模式研究 40
（4）丹麥典型養老服務模式研究 41
（5）國外養老模式借鑒 42
1.6.2 中國養老模式比較分析 42
（1）中國家庭養老模式 42
（2）中國福利機構養老模式 42
（3）中國養老公寓模式 43
第三章中國養老市場調研分析 43
1.7.1 老年養老需求分析——個人基本情況方面 43
1.7.2 老年養老需求分析——個人意愿方面 48
1.7.3 老年養老需求分析——設施服務方面 52
1.7.4 老年養老需求分析——經濟承受能力方面 55
1.7.5 老年養老需求分析——社會行為方面 59
1.8 中國發展養老公寓可行性分析 62
1.8.1 市場人口因素分析 62
1.8.2 市場購買力因素分析 64
1.8.3 市場需求產生的購買意向分析 64
1.9 中國養老公寓發展現狀分析 65
1.9.1 中國養老公寓發展的基本現狀 65
1.9.2 中國養老公寓發展中存在的問題 65
1.9.3 中國養老公寓發展中的對策分析 68
第四章 中國養老公寓的市場定位與營銷策略 71
1.10 中國養老公寓市場定位分析 71
1.10.1 養老公寓項目市場調查及市場定位分析 71
（1）養老公寓項目市場調查研究 71
（2）養老公寓消費者心理特征分析 75
（3）養老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析 78
1.10.2 養老公寓項目消費者細分市場分析 82
1.10.3 養老公寓項目目標消費者市場選擇 83
1.10.4 養老公寓項目市場定位分析 84
1.11 中國養老公寓項目營銷渠道策略研究 87
1.11.1 養老公寓項目銷售渠道類型 87
（1）第一渠道模式 87
（2）第二渠道模式 90
1.11.2 養老公寓項目銷售渠道選擇 91
（1）銷售渠道考慮要素分析 91
（2）養老公寓項目的銷售渠道選擇 92
1.12 中國養老公寓項目促銷策略 92
1.12.1 養老公寓促銷目標分析 92
1.12.2 養老公寓促銷方式分析 93
1.12.3 養老公寓項目促銷策略分析 94
（1）養老公寓項目廣告促銷策略 94
（2）養老公寓項目人員推銷策略 97
（3）養老公寓項目營業推廣策略 97
（4）養老公寓項目公共關系策略 98
1.12.4 養老公寓項目滯銷應對策略 99
（1）養老公寓開賣就滯銷的應對策略 99
（2）養老公寓售出兩三成后滯銷的應對策略 99
（3）養老公寓售出四五成后滯銷的應對策略 100
（4）養老公寓售出七八成后滯銷的應對策略 100
1.13 中國養老公寓項目價格策略 101
1.13.1 養老公寓項目定價目標 101
1.13.2 養老公寓項目價格影響因素 102
1.13.3 養老公寓項目定價方法研究 104
1.13.4 養老公寓項目調價方法研究 106
1.13.5 養老公寓項目定價程序研究 109
第五章中國養老公寓建設規劃設計分析 112
1.14 中國老年人的特征與特殊需求分析 112
1.14.1 老年人的生理特征研究 112
（1）老年人人體工程學研究 112
（2）老年人的生理特征研究 112
（3）老年人的生理需求研究 114
1.14.2 老年人的心理特征研究 115
（1）老年人的心理特征研究 115
（2）老年人的心理需求研究 116
1.14.3 老年人的行為活動特征 117
（1）老年人的活動分布圈 117
（2）老年人的活動特性 118
1.15 養老公寓建設項目的選址分析 119
1.15.1 地塊影響因素分析 119
1.15.2 養老公寓項目的選址理論 122
1.15.3 養老公寓項目的選址方法分析 123
1.15.4 土地獲取的途徑及方式 125
1.16 中國養老公寓的功能元素設計分析 127
1.16.1 養老公寓的居住功能元素設計 127
1.16.2 養老公寓的公共服務功能元素設計 136
1.16.3 養老公寓的交通功能元素設計 140
1.17 中國養老公寓的建筑組合及總平面設計 142
1.17.1 養老公寓的建筑組合設計 142
1.17.2 養老公寓養老公寓的總平面設計 143
1.18 中國混住型養老公寓規劃設計分析 145
1.18.1 混住型養老公寓可行性研究 145
1.18.2 混住型養老公寓設計要點分析 148
1.18.3 混住型養老公寓設計案例調研 160
第六章中國養老公寓開發經營分析 170
1.19 中國一線城市老年公寓開發經營分析 170
1.19.1 一線城市養老公寓開發現狀分析 170
1.19.2 發達城市養老公寓運營模式分析 171
1.20 中國中小城市養老公寓開發經營分析 173
1.20.1 中小城市養老公寓開發現狀分析 173
（1）中小城市養老公寓開發資金融資現狀分析 173
（2）中小城市養老公寓功能設計局限性分析 173
（3）中小城市養老公寓經營效益分析 176
（4）中小城市養老公寓投資風險分析 176
1.20.2 中小城市養老公寓開發創新分析 177
（1）中小城市養老公寓產品創新 177
（2）中小城市養老公寓融資模式創新 178
（3）中小城市養老公寓風險管理分析 179
1.20.3 中小城市養老公寓經營創新分析 179
（1）中小城市養老公寓經營現狀及趨勢分析 179
（2）中小城市養老公寓經營模式創新分析 180
1.20.4 中小城市養老公寓開發經營案例調研 180
第七章中國重點地區養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 182
1.21 北京市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 182
1.21.1 北京市房地產市場分析 182
（1）北京市房地產開發投資分析 182
（2）北京市房地產資金來源分析 183
（3）北京市房地產市場供給分析 183
（4）北京市房地產市場銷售分析 184
1.21.2 北京市房地產市場運行趨勢分析 184
1.21.3 北京市養老公寓市場規模分析 185
（1）養老公寓總量統計 185
（2）養老公寓床位數統計 185
（3）養老公寓分布情況 185
1.21.4 北京市養老公寓經營效益分析 185
1.21.5 北京市養老公寓需求潛力分析 185
1.21.6 北京市養老公寓優惠政策分析 187
1.21.7 北京市養老公寓典型案例運營情況調研 187
1.21.8 北京市養老公寓發展趨勢分析 188
1.22 上海市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 188
1.22.1 上海市房地產市場分析 188
（1）上海市房地產開發投資分析 188
（2）上海市房地產資金來源分析 189
（3）上海市房地產市場供給分析 190
（4）上海市房地產市場銷售分析 190
1.22.2 上海市房地產市場運行趨勢分析 191
1.22.3 上海市養老公寓市場規模分析 191
（1）養老公寓總量統計 191
（2）養老公寓床位數統計 191
1.22.4 上海市養老公寓需求潛力分析 191
1.22.5 上海市養老公寓優惠政策分析 192
1.22.6 上海市養老公寓典型案例運營情況調研 192
1.22.7 上海市養老公寓發展趨勢分析 193
1.23 深圳市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 194
1.23.1 深圳市房地產市場分析 194
（1）深圳市房地產開發投資分析 194
（2）深圳市房地產市場銷售分析 194
（3）深圳市房地產資金來源分析 195
1.23.2 深圳市房地產市場運行趨勢分析 195
1.23.3 深圳市養老公寓市場規模分析 195
（1）養老公寓總量統計 195
（2）養老公寓床位數統計 195
（3）養老公寓分布情況 195
1.23.4 深圳市養老公寓需求潛力分析 196
1.23.5 深圳市養老公寓優惠政策分析 196
1.23.6 深圳市養老公寓典型案例運營情況調研 197
1.23.7 深圳市養老公寓發展趨勢分析 198
1.24 廣州市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 198
1.24.1 廣州市房地產市場分析 198
（1）廣州市房地產開發投資分析 198
（2）廣州市房地產市場銷售分析 198
1.24.2 廣州市房地產市場運行趨勢分析 199
1.24.3 廣州市養老公寓市場規模分析 199
（1）養老公寓總量統計 199
（2）養老公寓床位數統計 199
（3）養老公寓分布情況 199
1.24.4 廣州市養老公寓需求潛力分析 199
1.24.5 廣州市養老公寓優惠政策分析 200
1.24.6 廣州市養老公寓典型案例運營情況調研 200
1.24.7 廣州市養老公寓發展趨勢分析 201
1.25 濟南市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 201
1.25.1 濟南市房地產市場分析 201
（1）濟南市房地產開發投資分析 201
（2）濟南市房地產市場銷售分析 201
1.25.2 濟南市房地產市場運行趨勢分析 201
1.25.3 濟南市養老公寓市場規模分析 202
（1）養老公寓總量統計 203
（2）養老公寓床位數統計 203
（3）養老公寓分布情況 203
1.25.4 濟南市養老公寓經營效益分析 203
1.25.5 濟南市養老公寓需求潛力分析 203
1.25.6 濟南市養老公寓優惠政策分析 203
1.25.7 濟南市養老公寓典型案例運營情況調研 203
1.25.8 濟南市養老公寓發展趨勢分析 204
1.26 成都市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 204
1.26.1 成都市房地產市場分析 204
（1）成都市房地產開發投資分析 204
（2）成都市房地產市場銷售分析 205
1.26.2 成都市房地產市場運行趨勢分析 205
1.26.3 成都市養老公寓市場規模分析 206
（1）養老公寓總量統計 206
（2）養老公寓床位數統計 206
（3）養老公寓分布情況 206
1.26.4 成都市養老公寓需求潛力分析 206
1.26.5 成都市養老公寓優惠政策分析 207
1.26.6 成都市養老公寓典型案例運營情況調研 207
1.26.7 成都市養老公寓發展趨勢分析 208
1.27 武漢市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 208
1.27.1 武漢市房地產市場分析 208
（1）武漢市房地產開發投資分析 208
（2）武漢市房地產市場銷售分析 209
1.27.2 武漢市房地產市場運行趨勢分析 209
1.27.3 武漢市養老公寓市場規模分析 209
（1）養老公寓總量統計 209
（2）養老公寓床位數統計 209
（3）養老公寓分布情況 210
1.27.4 武漢市養老公寓需求潛力分析 210
1.27.5 武漢市養老公寓優惠政策分析 210
1.27.6 武漢市養老公寓典型案例運營情況調研 210
1.27.7 武漢市養老公寓發展趨勢分析 211
1.28 天津市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 211
1.28.1 天津市房地產市場分析 211
（1）天津市房地產開發投資分析 212
（2）天津市房地產市場銷售分析 212
1.28.2 天津市房地產市場運行趨勢分析 212
1.28.3 天津市養老公寓市場規模分析 213
（1）養老公寓總量統計 213
（2）養老公寓床位數統計 213
（3）養老公寓分布情況 213
1.28.4 天津市養老公寓需求潛力分析 213
1.28.5 天津市養老公寓優惠政策分析 214
1.28.6 天津市養老公寓典型案例運營情況調研 214
1.28.7 天津市養老公寓發展趨勢分析 215
1.29 重慶市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 215
1.29.1 重慶市房地產市場分析 215
（1）重慶市房地產開發投資分析 215
（2）重慶市房地產資金來源分析 216
（3）重慶市房地產市場供給分析 217
（4）重慶市房地產市場銷售分析 217
1.29.2 重慶市房地產市場運行趨勢分析 218
1.29.3 重慶市養老公寓市場規模分析 219
（1）養老公寓總量統計 219
（2）養老公寓床位數統計 219
（3）養老公寓分布情況 219
1.29.4 重慶市養老公寓需求潛力分析 219
1.29.5 重慶市養老公寓優惠政策分析 219
1.29.6 重慶市養老公寓典型案例運營情況調研 220
1.29.7 重慶市養老公寓發展趨勢分析 220
第八章中國養老公寓行業領先個案經營狀況 221
1.30 中國房地產企業投資養老公寓經營分析 221
1.30.1 保利房地產(集團)股份有限公司經營情況分析 221
（1）企業發展簡況分析 221
（2）企業總體經營情況分析 222
（3）企業主營業務及其經營狀況分析 223
（4）企業養老公寓項目開發情況 223
（5）企業盈利能力分析 224
（6）企業運營能力分析 224
（7）企業償債能力分析 225
（8）企業發展能力分析 225
（9）企業經營狀況優劣勢分析 226
（10）企業發展目標及展望 227
1.30.2 萬科企業股份有限公司經營情況分析 227
（1）企業發展簡況分析 227
（2）企業總體經營情況分析 228
（3）企業主營業務及其經營狀況分析 229
（4）企業養老公寓項目開發情況 230
（5）企業盈利能力分析 231
（6）企業運營能力分析 231
（7）企業償債能力分析 232
（8）企業發展能力分析 232
（9）企業經營狀況優劣勢分析 234
（10）企業發展目標及展望 234
1.30.3 華潤置地有限公司經營情況分析 234
（1）企業發展簡況分析 235
（2）企業總體經營情況分析 235
（3）企業主營業務及其經營狀況分析 236
（4）企業養老公寓項目開發情況 236
（5）企業盈利能力分析 237
（6）企業運營能力分析 237
（7）企業償債能力分析 238
（8）企業發展能力分析 238
（9）企業經營狀況優劣勢分析 239
（10）企業發展目標及展望 239
1.30.4 首創置業股份有限公司經營情況分析 240
（1）企業發展簡況分析 240
（2）企業總體經營情況分析 241
（3）企業主營業務及其經營狀況分析 241
（4）企業養老公寓項目開發情況 241
（5）企業盈利能力分析 242
（6）企業運營能力分析 242
（7）企業償債能力分析 243
（8）企業發展能力分析 243
（9）企業經營狀況優劣勢分析 244
（10）企業發展目標及展望 244
第九章 中國養老公寓運營管理領先企業分析 251
1.31.1 親和源股份有限公司經營情況分析 251
（1）企業發展簡況分析 251
（2）企業養老公寓項目開發運營情況 251
（3）企業發展目標及展望 252
1.31.2 重慶凱爾(CARING)老年公寓管理有限公司經營情況分析 252
（1）企業發展簡況分析 252
（2）企業主營業務分析 253
（3）企業養老公寓項目開發運營情況 253
（4）企業發展目標及展望 253
1.31.3 長沙市愛之心老年公寓管理有限公司經營情況分析 253
（1）企業發展簡況分析 253
（2）企業養老公寓項目開發運營情況 254
（3）企業發展目標及展望 254
1.31.4 中愛愛心老年公寓投資有限公司經營情況分析 254
（1）企業發展簡況分析 254
（2）企業主營業務分析 256
（3）企業發展目標及展望 256
1.31.5 千鶴灣老年公寓投資管理有限公司經營情況分析 257
（1）企業發展簡況分析 257
（2）企業養老公寓項目開發運營情況 257
（3）企業發展目標及展望 258
1.32 中國養老公寓領先個案經營分析 258
1.32.1 上海親和源養老公寓經營情況分析 258
（1）公寓發展簡況分析 258
（2）公寓規劃設計分析 258
（3）公寓運營模式分析 259
（4）公寓入住狀況分析 260
（5）公寓收費情況分析 261
（6）公寓經營優劣勢分析 262
1.32.2 北京匯晨老年公寓經營情況分析 262
（1）公寓發展簡況分析 262
（2）公寓規劃設計分析 263
（3）公寓運營模式分析 263
（4）公寓入住狀況分析 263
（5）公寓經營優劣勢分析 263
1.32.3 上海浦東新區愛心養老公寓經營情況分析 264
（1）公寓發展簡況分析 264
（2）公寓規劃設計分析 264
（3）公寓運營模式分析 265
（4）公寓入住狀況分析 265
（5）公寓收費情況分析 265
（6）公寓經營優劣勢分析 267
1.32.4 廣州南國頤景老年公寓經營情況分析 267
（1）公寓發展簡況分析 267
（2）公寓規劃設計分析 267
（3）公寓運營模式分析 268
（4）公寓收費情況分析 268
（5）公寓經營優劣勢分析 270
1.32.5 榮成市老年公寓經營情況分析 270
報告圖表摘要
圖表 2014-2021年中國國內生產總值及其增長速度(單位:億元，%) 18
圖表 2016-2021年工業增加值月度同比增長速度(單位:%) 19
圖表 2019-2021年規模以上工業企業主營業務收入與利潤增長情況(單位:%) 19
圖表 2011-2021年全國居民消費價格增長情況(單位:%) 20
圖表 2021年9月醫療保健和個人用品與其他類別消費價格同比上漲對比(單位:%) 21
圖表 2014-2021年農村居民人均純收入(單位:元) 21
圖表 2014-2021年城鎮居民人均收入情況(單位:元) 22
圖表 2021年城鄉居民人均收入平均數與中位數比較情況(單位:元) 23
圖表 2016-2021年中國社會消費品零售總額月度同比增長速度(單位:%) 23
圖表 2006-2021年我國全社會固定資產投資變化情況(單位:億元，%) 24
圖表 2016-2021年全國房地產開發投資情況(單位:億元，%) 25
圖表 2019-2021年9月房地產累計新開工面積及累計增長情況(單位:萬平方米，%) 26
圖表 2016-2021年全國商品房銷售面積情況(單位:萬平方米，%) 27
圖表 中國人口數量及增長情況(單位:億人，%) 28
圖表 第三次嬰兒潮人口步入婚育引發第四次嬰兒潮(單位:萬人，%) 29
圖表 2007-2021年中國人口年齡結構(單位:%) 29
圖表 我國城鎮化進程 33
圖表 1980-2021年我國城鎮、農村人口比例(單位:%) 34
圖表 日本三種低收費養老機構類型對比 37
圖表 日本三類收費養老機構比較 38
圖表 日本三類社會養老機構比較 38
圖表 日本先進的社會養老機構——幸朋苑概況 39
圖表 美國先進的社會養老機構——奧斯汀養老社區的特點 40
圖表 北京市被調查老年人受婚姻狀況(單位:%) 44
圖表 北京市被調查老年人受教育情況(單位:%) 44
圖表 北京市被調查老年同住人員狀況(單位:%) 45
圖表 北京市被調查老年人家庭總人數情況(單位:%) 45
圖表 北京市被調查老年人健康狀況(單位:%) 46
圖表 北京市被調查老年人住房面積狀況(單位:%) 46
圖表 北京市被調查老年人住房類型狀況(單位:%) 46
圖表 北京市被調查老年人住房面積狀況(單位:%) 47
圖表 北京市被調查老年人均收入狀況(單位:%) 47
圖表 北京市被調查老年人家庭收入狀況(單位:%) 48
圖表 入駐養老公寓的意愿調研 48
圖表 養老公寓機構性質選擇 49
圖表 養老公寓購買意向調研 49
圖表 養老公寓住房面積偏好 50
圖表 養老公寓類型偏好選擇 50
圖表 養老公寓房間類型選擇 52
圖表 養老公寓環境選擇調研 52
圖表 養老公寓醫療設施配備需求 53
圖表 養老公寓必備設施服務 53
圖表 養老公寓必備服務項 54
圖表 養老公寓廚房需求 54
圖表 養老公寓費用支付形式調研 55
圖表 養老公寓每月費用承受能力調研 55
圖表 養老公寓一次性費用支付能力調研 56
圖表 養老公寓費用支付來源調研 56
圖表 養老公寓目前擁有的理財方式調研 58
圖表 未來六個月的投資計劃 58
圖表 養老公寓投資者期望的投資回報率調研 59
圖表 養老公寓入駐人員要求調研 59
圖表 養老公寓合住意愿調研 60
圖表 入駐養老公寓老人希望子女看望周期調研 60
圖表 養老公寓心理健康服務需求調研 61
圖表 參與工作意愿調研 61
圖表 養老公寓日常用品使用偏好調研 62
圖表 養老公寓促銷方式表 93
圖表 老年人生活的變化與年齡的關系 112
圖表 養老公寓公共服務設施項目配置 136
圖表 獨居老人住宅行為活動內容 153
圖表 老年夫婦居住模式住宅行為活動內容 155
圖表 太倉市浮橋鎮建紅小區二期養老公寓項目經濟技術指標(單位:m2，%) 163
圖表 2021年北京市房地產開發和銷售主要指標(單位:萬平方米，億元，%) 182
圖表 2019-2021年9月北京市房地產開發投資額累計同比走勢(單位:%) 183
圖表 2015-2021年北京市戶籍老年人口變化(單位:萬人，%) 186
圖表 2007-2021年北京市城鎮居民收入與全國平均水平的對比(單位:元) 186
圖表 2021年上海市房地產開發投資竣工面積增長情況(單位:%) 190
圖表 2007-2021年北京市城鎮居民收入與全國平均水平的對比(單位:元，%) 192
圖表 2021年深圳市商品房成交量走勢(單位:萬平方米) 194
圖表 2015-2021年深圳市城鎮居民人居可支配收入與全國平均水平對比(單位:元) 196
圖表 2021年成都市商品住房成交面積及同比增速(單位:萬平方米，%) 205
圖表 2021年成都市養老事業規劃(單位:%) 207
圖表 2021年武漢市各區60歲以上老齡人口圖(單位:萬) 210
圖表 2018-2021年天津市商品房成交情況及同比增速(單位:套，億元，萬平方米，%) 212
圖表 2017-2030年天津市人口老齡化趨勢(單位:萬人) 213
圖表 2021年1-9月重慶市房地產完成投資額增速(單位:%) 216
圖表 保利房地產(集團)股份有限公司基本信息表 221
圖表 保利房地產(集團)股份有限公司業務能力簡況表 221
圖表 2021年底保利房地產(集團)股份有限公司與實際控制人之間的產權及控制關系圖
圖表 2017-2021年保利房地產(集團)股份有限公司主要經濟指標分析(單位:萬元) 222
圖表 2021年保利房地產(集團)股份有限公司主營業務分產品情況表(單位:萬元，%) 223
圖表 2021年保利房地產(集團)股份有限公司的產品結構(單位:%) 223
圖表 2017-2021年保利房地產(集團)股份有限公司盈利能力分析(單位:%) 224
圖表 保利房地產(集團)股份有限公司運營能力分析(單位:次) 225
圖表 2017-2021年保利房地產(集團)股份有限公司償債能力分析(單位:%，倍) 225
圖表 2017-2021年保利房地產(集團)股份有限公司發展能力分析(單位:%) 226
圖表 保利房地產(集團)股份有限公司優劣勢分析 226
圖表 深圳市萬科企業股份有限公司基本信息表 227
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