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第一章 中國物流地產行業發展綜述 13
第一節 物流地產的內涵與外延 13
二、 物流地產的概念 13
三、 物流地產的內涵 14
四、 與物流地產相近的幾個產業14
第二節 物流地產的價值鏈分析 15
一、 物流地產的價值鏈結構 15
二、 價值鏈的核心能力分析 16
第三節 物流地產項目的盈利來源分析 20
一、 物流地產開發的盈利來源 20
二、 物流地產開發的盈利模式20
三、 物流地產項目投資回報分析 22
第二章 中國物流地產項目投資與運營現狀分析 24
第一節 中國物流地產行業發展概況 24
一、 物流地產行業特征分析 24
二、 物流地產市場發展狀況 26
三、 物流地產發展問題與解決策略 30
第二節 中國倉儲物業項目開發建設分析 34
一、 倉儲業固定資產投資分析 34
二、 全國倉庫供需總體情況 35
三、 倉儲物業開發規模分析 36
四、 高質量倉庫物業供需狀況分析 36
五、 倉儲物業租金分析 37
第三節 中國物流園區的開發與運營分析 38
一、 物流園區建設的必要性分析 38
二、 物流園區的開發投資的特點 39
三、 物流園區的建設規模與結構 40
四、 中國物流園區運營效益分析 44
五、 中國物流園區發展存在的問題分析 49
第三章 中國物流地產項目開發、運營模式分析 54
第一節 物流地產開發、建設模式分析 54
一、 物流地產的開發模式 54
二、 物流地產建設新模式--BLT模式 55
第二節 物流地產運營模式與選擇策略 63
一、 物流地產的運營模式 63
二、 物流地產運營模式選擇的標準 67
三、 物流地產運營模式的選擇策略 69
第三節 物流地產項目運營案例分析--南京王家灣物流中心 70
一、 南京王家灣物流中心位置與設施 70
二、 南京王家灣物流中心投資主體與規模 71
三、 南京王家灣物流中心經營管理變革歷程 71
四、 南京王家灣物流中心的運作方式 72
第四章 中國物流地產項目開發建設需求分析 75
第一節 國物流行業發展現狀與前景分析 75
一、 物流業在國民經濟中的地位與作用 75
二、 中國物流行業運行狀況分析 76
三、 中國物流行業發展前景預測86
第二節 中國倉儲業發展現狀與前景分析 87
一、 倉儲業總體經營情況 87
二、 倉儲業發展特點分析 88
三、 倉儲業增加值分析 89
四、 倉儲保管費用分析 90
五、 保稅倉儲業經營情況 91
六、 倉儲業發展前景預測 94
第三節 物流市場需求驅動因素分析 95
一、電子商務拉動商貿物流快速發展 95
二、 城鎮化進程帶動城市配送物流需求 96
三、 制造業物流環節外包推動物流需求 97
四、 結構轉型及產業轉移帶動物流需求 106
第五章 領域物流地產項目建設需求分析 108
第一節 工業品物流市場前景分析 108
一、 工業品物流市場需求概況 108
二、鋼鐵物流市場需求分析 109
三、汽車物流市場前景分析 119
四、 汽車物流園區最新發展動向 121
五、醫流市場前景分析 124
六、 煤炭物流市場前景分析 129
七、煙草物流市場前景分析 135
第二節 商貿物流市場前景分析 147
一、 商貿業運行態勢分析 147
二、 商貿物流行業發展概況 148
三、 商貿物流發展前景展望 159
四、 商務物流設施建設現狀 160
第三節農業物流市場前景分析 162
一、 農產品物流總額分析 162
二、 糧食行業發展概況分析 163
三、 糧食物流發展分析 168
四、 糧食物流運作模式分析 171
五、 糧食物流發展前景 176
六、 農業物流園區建設動態 179
第六章 中國物流地產區域市場拓展機會分析 182
第一節 環渤海地區物流地產投資機會分析 182
一、北京市物流地產投資機會分析 182
二、天津市物流地產投資機會分析 186
三、 青島市物流地產投資機會分析 188
四、 大連市物流地產投資機會分析 188
第二節 長三角地區物流地產投資機會分析 188
一、上海市物流地產投資機會分析 188
二、 杭州市物流地產投資機會分析 197
三、 寧波物流地產投資機會分析 198
四、 南京物流地產投資機會分析 199
第三節 珠三角地區物流地產投資機會分析 199
一、 廣州市物流地產投資機會分析 199
二、 深圳市物流地產投資機會分析 202
三、 珠海市物流地產投資機會分析 204
第四節 中西部地區物流地產投資機會分析 205
一、 武漢市物流地產投資機會分析 205
二、 長沙市物流地產投資機會分析 206
三、 成都市物流地產投資機會分析 207
四、重慶市物流地產投資機會分析 208
第七章 中國物流地產行業競爭現狀與競爭策略 210
第一節 中國物流地產行業競爭格局分析 210
一、 市場格局分析 210
二、 區域格局分析 211
第二節 中國物流地產發展的SWOT分析 213
一、 優勢（Strengths） 213
二、 劣勢（Weaknesses） 214
三、 機會（Opportunitie） 214
四、 威脅（Threats） 215
第三節 物流地產投資商的競爭力提升戰略--基于普洛斯的經驗 215
一、 物流地產投資商的競爭戰略 216
二、 物流地產項目營銷策略 218
第八章 各類企業對物流地產的開發運營分析 222
第一節 國際物流地產商物流地產開發運營分析 222
一、 普洛斯（Prologis） 222
二、 嘉民集團 227
三、 維龍（Vailog）地產 231
四、 麥格理集團 232
五、 新加坡騰飛集團 235
六、 新加坡豐樹物流信托管理有限公司 237
七、 安博置業（AMB） 240
第二節 物流地產商對物流地產的開發運營分析 241
一、 嘉里建設有限公司 241
二、 中糧地產集團股份有限公司 243
三、 華遠地產股份有限公司 247
四、 綠地集團 249
五、 恒大地產 251
六、 合生創展 256
七、 和記黃埔有限公司 257
八、 金地（集團）股份有限公司 260
九、 上海復地（集團）股份有限公司 261
十、 珠江投資 263
十一、 廣州富力地產股份有限公司 266
十二、 榮盛房地產發展股份有限公司 269
十三、 南京棲霞建設股份有限公司 271
十四、 西安天朗地產集團有限公司 275
第三節 物流公司對物流地產的開發運營分析 277
一、浙江傳化集團有限公司 277
二、 中國外運股份有限公司 280
三、 寶灣物流控股有限公司 285
四、 華潤物流（集團）有限公司 287
五、 中國遠洋物流有限公司 289
六、 錦程國際物流集團股份有限公司 290
七、 天津振華物流集團有限公司 293
八、 寶供物流企業集團有限公司 295
九、河南路港綜合 運輸有限公司 298
十、 廣州海元物流有限公司 298
十一、 中海集團物流有限公司 299
十二、 深圳市共速達物流股份有限公司 301
第九章 中國物流地產行業投資前景與風險分析 304
第一節 中國物流地產行業投資環境分析 304
一、 物流行業支持政策分析 304
二、 經濟增長與物流地產開發需求分析 320
三、 房地產調控政策對房地產市場的影響分析 336
第二節 物流地產業發展趨勢與前景分析 342
一、 中國物流地產的發展趨勢分析 342
二、 中國物流地產的市場需求潛力分析 345
第三節 物流地產項目投資的風險因素 348
一、 拿地風險 348
二、 管理風險 348
三、 招商風險 348
四、 融資風險 349
五、 準入風險 349
六、 人才風險 349
第四節 物流地產項目運作風險 349
一、 社會環境風險 349
二、 公共關系風險 349
三、 策略選擇風險 350
四、 系統操作風險 350
五、 市場競爭風險 350
第五節 物流地產項目風險的管控策略 350
一、 風險管控的幾種策略 350
二、 建立綜合風險管控機制 351
圖表目錄
圖表 1　物流地產價值鏈 16
圖表 2　物流地產企業的核心能力在價值鏈上的分布（陰影部分） 19
圖表 3　物流園區開發的盈利來源 20
圖表 4　2010-2021年倉儲業營業收入增速放緩 34
圖表 5　2006-2021年倉儲業物流增加值增速放緩 35
圖表 6　物流園區地理位置特點 41
圖表 7　物流園區吸引企業入駐的原因 41
圖表 8　物流園區建設進度 42
圖表 9　物流園區建設滯后原因 42
圖表 10　2021年底物流園區建成進度狀況 43
圖表 11　全國物流園區開發方式 44
圖表 12　物流園區的業務定位 44
圖表 13　全國物流園區管理模式 45
圖表 14　全國物流園區主要業務功能 45
圖表 15　全國物流園區主要流轉商品 46
圖表 16　全國物流園區信息化投入 47
圖表 17　全國物流園區信息系統開發方式 48
圖表 18　全國物流園區未來重點工作 48
圖表 19　全國物流園區稅收情況 49
圖表 20　影響物流園區贏利水平的主要因素 50
圖表 21　物流園區土地價格 51
圖表 22　物流園區倉庫租金價格 51
圖表 23　物流園區人才資源需求 52
圖表 24　影響物流園區經營的環境因素 53
圖表 25　BLT與BOT的對比分析 57
圖表 26　BLT模式包含的合同類型及合同主體 59
圖表 27　公共項目BLT模式合同關系圖 60
圖表 28　公共項目BLT運行模式概念框架模型 61
圖表 29　普洛斯通用型物流倉儲設施部分標準 64
圖表 30　普洛斯收購回租模式示意圖 65
圖表 31　2019年-2021年社會物流總額及可比變化情況 77
圖表 32　2021年社會物流總費用構成 78
圖表 33　2018年以來中國沿海散貨運價指數 79
圖表 34　2015-2021年中國、美國、日本調查企業銷售物流費用率比較 82
圖表 35　社會物流總額及可比變化情況 84
圖表 36　2021年 社會物流總費用構成情況 85
圖表 37　2019年以來中國干沿海散貨運價指數 86
圖表 38　2015-2021年倉儲增加值同比增長率 90
圖表 39　2016-2021年 社會物流費用情況 90
圖表 40　重點調查企業行業分布情況 97
圖表 41　2011-2021年工業、批發和零售業企業銷售總額增長情況 98
圖表 42　2012-2021年工業、批發和零售業企業貨運量增長情況 99
圖表 43　工業、批發和零售業企業物流成本增長情況 100
圖表 44　工業、批發和零售業企業物流成本構成情況 100
圖表 45　工業、批發和零售業企業物流費用率情況 101
圖表 46　2012-2021年工業、批發和零售業企業物流費用率情況 102
圖表 47　2012-2021年中外物流費用率情況對比 103
圖表 48　2016-2021年工業、批發和零售業企業物流外包情況 103
圖表 49　2013-2021年工業、批發和零售業企業委托代理貨運量占比情況 104
圖表 50　工業、批發和零售業企業倉儲面積情況 105
圖表 51　工業、批發和零售業企業運輸設施擁有量 106
圖表 52　2016-2021年中國工業品物流總額增長分析 108
圖表 53　中國鋼鐵物流行業發展階段簡表 109
圖表 54　2014-2021年鋼鐵行業物流費用率 111
圖表 55　重點鋼鐵企業銷售總額、貨運量增長情況 112
圖表 56　鋼鐵企業物流成本增長情況 113
圖表 57　企業物流成本與主營業務成本對比情況 114
圖表 58　2021年調查鋼鐵企業物流成本構成 115
圖表 59　歷年鋼鐵企業物流外包情況 116
圖表 60　2021年全國重點調查醫藥企業物流成本構成 126
圖表 61　2014-2021年中日醫藥企業物流費用率比較 127
圖表 62　2010-2021年我國產量增長走勢圖 136
圖表 63　2021年我國產量月度增長統計分析 136
圖表 64　2021年中國行業產量區域集中度分析 137
圖表 65　2015-2021年全國單箱結構及增長幅度 138
圖表 66　2021年 產銷存 140
圖表 67　一至五類銷量占行業總銷量比重 140
圖表 68　2021年一至三類銷量前十五名品牌 141
圖表 69　2021年銷售收入前十五名品牌 142
圖表 71　2021-2026年中國行業物流總量預測 146
圖表 72　2021-2026年中國行業物流總量預測 146
圖表 73　2021-2026年中國行業物流總量增長速度預測 147
圖表 74　2019年以來社會消費品零售總額及同比增速 149
圖表 75　2019年以來生產資料銷售總額及可比增速 149
圖表 76　2019年以來進出口總值及同比增速 150
圖表 77　2014-2021年工業、批發零售業企業物流成本費用率 151
圖表 78　重點商貿行業物流費用率比較 152
圖表 79　物流企業分企業類型累計實現物流業務收入占比情況 153
圖表 80　物流企業分企業類型累計實現物流業務利潤占比情況 154
圖表 81　2019年以來中國沿海散煤炭運價指數走勢變化 155
圖表 82　2019年以來中國沿海散成品油運價指數走勢變化 156
圖表 83　2021年限額以上單位網上零售額及同比增長 156
圖表 84　2019年以來全國快遞服務企業業務量及同比增速 157
圖表 85　2019年以來中國沿海散貨綜合 運價指數走勢變化 159
圖表 86　2019年-2021年中國物流業景氣指數走勢變化 160
圖表 87　各種設備平均使用數量（截至2020年底） 161
圖表 88　各種業態門店平均配送數量（截至2020年底） 161
圖表 89　各種業態門店平均配送半徑和頻率（截至2020年底） 162
圖表 91　2010-2021年農產品物流總額及增長率趨勢 163
圖表 92　我國計劃經濟時期糧食物流運作模式示意圖 172
圖表 93　我國轉型時期與市場時期糧食物流運作模式示意圖 174
圖表 94　我國現行糧食物流運作模式示意圖 176
圖表 95　2010-2021年糧食產量及增長速度 177
圖表 96　2010-2021年農產品物流總額及其增長速度 178
圖表 97　“十四五”期間上海市物流業發展的主要預期指標 189
圖表 98　上海物流業發展規劃空間布局示意圖 194
圖表 99　2014-2021年上海物流用地出讓情況 195
圖表 100　國內物流地產五分天下 210
圖表 101　電子商務自建物流倉儲 211
圖表 102　物流區域由長三角向中西部推進 212
圖表 103　普洛斯在中國、日本、巴西業務發展情況 223
圖表 104　普洛斯在中國、日本、巴西行業占比情況 223
圖表 105　普洛斯在中國、日本、巴西完工物業情況 226
圖表 106　2021年嘉民集團財務情況 228
圖表 107　2016-2021年中糧地產集團股份有限公司財務狀況 244
圖表 108　2021年中糧地產集團股份有限公司住宅地產開工計劃 247
圖表 109　2021年上海復地（集團）股份有限公司開發項目情況 262
圖表 110　2020年榮盛房地產發展股份有限公司營業收入情況 271
圖表 111　2020年南京棲霞建設股份有限公司主要項目開發情況 273
圖表 112　2021年南京棲霞建設股份有限公司主要項目開竣工計劃 274
圖表 113　2021年中國外運股份有限公司營業收入情況 284
圖表 114　2021年中國外運股份有限公司經營業績情況 284
圖表 115　物流行業重大政策匯總 305
圖表 116　2018-2021年國內生產總值增長速度（累計同比） 321
圖表 117　2018-2021年規模以上工業增加值增速（月度同比） 321
圖表 118　2018-2021年固定資產投資（不含農戶）增速（累計同比） 323
圖表 119　2018-2021年房地產開發投資增速（累計同比） 323
圖表 120　2019-2021年國內生產總值增長速度（累計同比） 324
圖表 121　2019-2021年規模以上工業增加值增速（月度同比） 326
圖表 122　2019-2021年固定資產投資（不含農戶）增速（累計同比） 327
圖表 123　2019-2021年房地產開發投資名義增速（累計同比） 327
圖表 124　2018-2021年城鎮居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比） 329
圖表 125　2018-2021年農村居民人均收入實際增長速度（累計同比） 329
圖表 126　2019-2021年農村居民人均收入實際增長速度（累計同比） 330
圖表 127　2019-2021年城鎮居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比） 331
圖表 128　2018-2021年社會消費品零售總額名義增速（月度同比） 332
圖表 129　2018-2021年居民消費價格上漲情況（月度同比） 333
圖表 130　2018-2021年工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比） 333
圖表 131　2019-2021年社會消費品零售總額名義增速（月度同比） 334
圖表 132　2019-2021年居民消費價格上漲情況（月度同比） 335

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