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第一章 物業管理行業相關概述 17
第一節 物業管理的介紹 17
一、 物業管理的定義 17
二、 物業管理服務的內容 17
三、 物業管理七大特色 18
四、 高水準物業管理的原則 18
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 19
一、 國外物業管理的基本特征分析 19
二、 國內物業管理的基本特征分析 20
第三節 物業管理產權理論分析 20
一、 產權理論簡介 20
二、 物業管理產生的產權理論分析 22
三、 我國物業管理發展的產權理論分析 23
第二章 國際物業管理業發展分析 25
第一節 國外物業管理的發展綜述 25
一、 國外物業管理的特點 25
二、 發達國家的物業管理模式 26
三、 國外物業稅特點 30
四、 國外物業管理模式 32
第二節 美國物業管理的發展情況 34
一、 美國物業管理的主要特點 34
二、 美國的樓宇星級管理 35
三、 美國物業管理收費制度及啟示 35
四、 美國物業管理企業的經費運作概況 37
第三節 新加坡物業管理的發展情況 39
一、 新加坡物業管理概況 39
二、 新加坡的共管式物業管理 41
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 41
一、 澳大利亞物業管理的主要特點 41
二、 澳大利亞物業管理特色 41
第三章 中國物業管理的發展概況 42
第一節 中國物業管理發展歷程 42
一、 中國物業管理的產生與發展 42
二、 中國物業管理的三個階段 43
三、 三大問題困擾我國物業管理行業 44
四、 影響物業管理服務行業健康發展的“八大”瓶頸 45
第二節 物業管理的經濟環境分析 46
一、 物業管理的經濟分析 46
二、 全球金融危機對我國物業管理行業的影響 49
三、 房產稅將全國逐步推開 49
四、 物業管理多項法規起施行 50
第三節 物業管理發展現狀分析 52
一、 物業服務行業總體結構情況 52
二、 2018年中國物業服務企業發展研究 53
三、 2018年物業管理發展服務市場分析 54
第四節 2018年物業服務企業經營狀況研究 56
一、 物業服務行業發展困境分析 56
二、 百強企業控制成本、提高盈利能力 57
三、 物業服務百強企業增加收入 59
第五節 物業管理的法律特色分析 60
一、 物業糾紛類型 60
二、 物業糾紛的法律特征 60
三、 物業糾紛的法律分析 61
四、 物業糾紛的解決辦法及國外經驗 62
五、 物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 62
六、 物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 66
第六節 物業管理行業風險 68
一、 物業管理風險的表現形式 68
二、 物業管理風險的規避方式 69
第七節 物業管理消費分析 72
一、 物業管理消費的特征和功能 72
二、 物業管理消費滿意度分析 74
三、 物業管理的消費者分析 75
四、 與物業服務者對服務認識的誤差 76
第八節 中國物業管理的發展模式分析 77
一、 酒店式物業管理模式分析 77
一、 服務集成型物業管理模式分析 78
二、 《物權法》實施后物業管理有新模式 79
三、 對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 80
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 83
一、 《物權法》對物業管理的影響分析 83
二、 《物權法》對物業管理的法制作用 84
三、 《物權法》的實施對物業管理發展格局的影響 87
四、 物權法及2015年新司法解釋背景下的物業管理問題 89
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 92
一、 物業稅開征的難點透析 92
二、 開征物業稅的政策建議 95
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 96
一、 《勞動合同法》對物業管理行業的影響 96
二、 物業企業要積極推進管理模式創新 98
三、 幾點認識與建議 99
第四章 物業管理費用收取分析 100
第一節 物業管理費的介紹 100
一、 物業管理費的構成 100
二、 物業管理費的收費標準 102
三、 物業管理費的主要用途 103
四、 物業管理消費的特征和功能 104
第二節 2018年廣州新版物管收費標準問題探討 106
一、 2018年廣州新版物管收費標準 106
二、 2018年廣州新版物管定價標準 106
三、 2018年廣州新版物管流程標準 107
第三節 物業管理費用收取存在的問題及對策 107
一、 收費難的現狀及其原因 107
二、 解決收費難的基本思路 108
三、 物業服務收費矛盾糾紛的成因 110
四、 物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 114
五、 解決物業收費難完善法規是關鍵 116
第四節 完善物業服務收費定價機制的思考 117
一、 物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化 117
二、 現階段物業服務收費制度值得商榷的問題 117
三、 完善物業服務市場化機制面臨的困難 118
四、 推進物業服務收費市場化的法律保障 119
五、 完善物業服務收費管理政策的幾點思路 119
第五章 物業管理招投標的發展 120
第一節 物業管理招投標機制的綜述 120
一、 物業管理招投標的重要性及其意義 120
二、 物業管理招投標的特點及其要點 122
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 124
一、 我國物業管理三種招標方法分析 124
二、 住宅小區物業管理招投標方法分析 127
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 128
一、 實施物業管理招投標所面臨的主要問題 128
二、 物業管理招投標中存在的問題及對策 129
三、 實施物業管理招投標的措施 131
四、 完善物業管理招投標的六點建議 131
五、 物業管理招投標策略分析 134
第六章 主要地區發展分析 135
第一節 深圳物業管理的發展 135
一、 深圳物業管理行業發展現狀 135
二、 深圳物業管理行業存在的問題 135
三、 深圳物業管理行業問題解決思路 137
四、 深圳物業管理模式 138
五、 深圳物業管理發展的趨勢 140
第二節 北京物業管理的發展 141
一、 北京物業管理現狀分析 141
二、 北京市寫字樓市場物業管理市場分析 145
三、 北京市將規范物業服務管理收費相關問題 147
四、 2018年北京185家物業未曬賬單挨罰 147
五、 2018年北京物業管理市場分析 148
第三節 上海物業管理的發展 149
一、 上海物業管理市場分析 149
二、 2018年上海物業管理企業公眾滿意度分析 150
三、 2018年上海市物業服務行業存在的突出問題及若干建議 151
第四節 重慶物業管理的發展 154
一、 重慶物業管理行業發展現狀 154
二、 2018年重慶物業50強權威發布 154
三、 新版《物業管理條例》即將出臺 155
四、 重慶物業管理行業存在的問題 155
五、 重慶物業管理行業問題解決思路 157
第五節 沈陽物業管理的發展 157
一、 2018年沈陽出臺物業招投標管理辦法 157
二、 2018年沈陽開評五星物業有效期兩年 158
三、 2018年《沈陽市物業服務履約保證金管理辦法》起實施 159
四、 2019年起沈陽物業公司要“曬賬本” 159
五、 《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區物業管理的實施意見》 160
第六節 武漢物業管理的發展 166
一、 《武漢市物業管理條例》（自2017年1月1日起施行） 166
二、 2018年物業管理成武漢投訴“重災區” 166
三、 2018年武漢公布物業服務標準合同 166
四、 2018年高端物業集體入市武漢上演豪門盛宴 167
第七節 廣州物業管理的發展 168
一、 2018年廣州出臺物業服務退出新《辦法》 168
二、 2018年廣州擬出臺物業管理辦法 169
第八節 鄭州物業管理的發展 172
一、 鄭州著力破解物業管理發展難題 172
二、 2018年鄭州市物業管理綜合實力20強出爐 174
三、 2018年鄭州新物業管理辦法有望出臺 174
第九節 西部開發：物業管理也需要跨越式發展 174
一、 西部物業管理現狀 174
二、 西部物管跨越式發展的必要性 175
三、 西部物管跨越式發展的可行性 176
第十節 其他地區物業管理發展情況分析 177
一、 江蘇省物業管理發展分析 177
二、 天津市物業管理發展分析 177
三、 杭州物業服務行業發展分析 177
四、 2017年《遼寧省物業管理條例》正式施行 177
五、 2018年《山東省住宅物業服務收費管理辦法》 178
六、 2018年《四川省物業管理條例》亮點解讀 179
第七章 物業管理行業競爭分析 181
第一節 物業管理的市場競爭分析 181
一、 物業管理進入市場競爭的必然趨勢 181
二、 物業管理應對市場競爭分析 181
三、 物業管理在競爭中走向成熟分析 183
四、 2018中國物業服務百強企業 184
第二節 中國物業管理行業結構分析 185
一、 潛在的進入者 185
二、 替代品 185
三、 購買者的討價還價能力 186
四、 供應者的討價還價能力 186
五、 行業內部現有競爭者的抗衡 186
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 186
一、 物業管理的品牌支撐點 186
二、 物業品牌價值戰略的定位 189
三、 物業品牌的價值戰略 192
四、 物業管理的市場競爭與對策 194
第八章 行業重點企業分析 196
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 196
一、 公司概況 196
二、 運營模式 197
三、 品牌推廣模式 197
第二節 龍湖物業 198
一、 公司概況 198
二、 運營模式 199
三、 品牌推廣模式 199
第三節 第一太平戴維斯 199
一、 公司概況 199
二、 運營模式 200
三、 品牌推廣模式 200
第四節 仲量聯行 201
一、 公司概況 201
二、 運營模式 201
三、 品牌推廣模式 201
第五節 世邦魏理仕 201
一、 公司概況 201
二、 運營模式 202
三、 品牌推廣模式 202
第六節 戴德梁行 203
一、 公司概況 203
二、 運營模式 203
三、 品牌推廣模式 203
第七節 高力國際 204
一、 公司概況 204
二、 運營模式 204
三、 品牌推廣模式 205
第八節 深圳市萬科物業服務有限公司 205
一、 公司概況 205
二、 運營模式 206
三、 品牌推廣模式 208
第九節 浙江綠城物業管理有限公司 209
一、 公司概況 209
二、 運營模式 209
三、 品牌推廣模式 210
第十節 中海物業管理有限公司 210
一、 公司概況 210
二、 運營模式 211
三、 品牌推廣模式 211
第十一節 深圳市中航物業有限公司 212
一、 公司概況 212
二、 運營模式 213
三、 品牌推廣模式 213
第九章 2021-2026年物業管理行業發展趨勢預測 214
第一節 網絡時代的物業管理 214
一、 網絡對物業管理的影響 214
二、 網絡時代的客戶需求及行為分析 215
三、 網絡時代的物業管理市場競爭策略 215
第二節 高校物業管理的發展趨勢 218
一、 高校住宅物業管理的現狀 218
二、 高校物業管理的發展趨勢 219
第三節 2021-2026年中國物業管理的發展趨勢 221
一、 2021-2026年中國物業管理發展前景 221
二、 2021-2026年中國物業管理發展趨勢分析 222
三、 未來中國物業管理發展的十大趨勢 223
四、 和諧物管是當代物業管理的發展方向 223
五、 從開發商視角看物業管理企業的發展趨勢 226
六、 菜單式物業服務收費將成主導模式 229
七、 資產管理：物業管理的發展趨勢 230
第四節 2021-2026年中國物業管理政策解讀 232
第十章 房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 232
第一節 2017-2018年我國房地產業主要運行指標 232
一、 土地開發及購置面積 232
二、 房地產投資完成額 233
三、 資金來源分析 235
四、 房屋施竣工面積 236
五、 國房景氣指數分析 237
第二節 2017-2018年我國房地產市場運行狀況 239
一、 土地市場 239
二、 房地產開發投資 240
三、 商品房銷售面積與銷售額 242
四、 房地產價格 243
五、 商品房庫存量 244
第三節 2021-2026年中國房地產發展環境分析 245
第四節 2021-2026年中國房地產發展預測 246
一、 2021-2026年房地產市場剛需分析 246
二、 2021-2026年我國房地產市場預測 246
三、 2021-2026年中國樓市政策預測 248
第五節 房地產與物業管理的發展分析 248
一、 物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 248
二、 房地產經營與物業管理的關系 250
三、 優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 252
四、 2018年房地產市場環境對物業服務市場的影響 256
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 257
一、 物業管理前期介入的內容及其運作過程 257
二、 物業管理前期介入的現狀與存在問題 258
三、 改進物業管理前期介入的幾點建議 259
第十一章 2021-2026年行業發展策略分析 259
第一節 中國物業管理發展的策略 259
一、 物業管理的市場競爭與對策 259
二、 物業管理當以構建和諧社會為己任 263
三、 物業管理應成為和諧平衡器 265
四、 增強物業管理企業市場競爭力的“三把利器” 266
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 268
一、 物業管理品牌形象的構成要素 268
二、 物業管理企業煉好內功的主要策略 268
三、 物業管理企業外部傳播策略 271
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 272
一、 物業管理可持續發展的必要性 272
二、 我國物業管理持續發展的對策 273
三、 創新服務理念實現物業行業可持續發展 277
第四節 對調整轉型期物業管理企業發展新戰略的思考 281
第五節 物業管理跨區域發展的策略分析 284
一、 初始規模不經濟問題 284
二、 拓展區規模效益問題 284
三、 地域文化差異問題 285
四、 本地化與特色化問題 285
五、 人力資源本地化問題 285
第六節 酒店式服務管理策略研究 286
一、 酒店服務管理研究 286
二、 酒店式管理服務模式設計思路 286
三、 酒店式服務管理可行性分析 287
四、 酒店式服務管理策略研究 287
五、 實行酒店式服務管理成功與不足之處 289
六、 酒店式物業管理服務的案例 289
第十二章 2021-2026年企業經營策略分析 290
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 290
一、 發展我國經營性物業的意義 290
二、 發展經營性物業面臨的困惑 290
三、 促進我國經營性物業發展的對策 291
四、 面對危機在高品質服務中尋找機遇 292
第二節 物業管理公司運營模式探討 293
一、 物業管理公司運營模式 293
二、 現有商業模式的剖析 295
三、 成功商業模式的共性 299
四、 物業管理行業的個性 301
五、 未來商業模式的構建 303
六、 物業服務企業的選擇 308
第三節 物業管理公司企業文化構建策略 311
一、 建立物業管理企業文化的必要性 311
二、 構建物業管理企業文化的幾點建議 312
第四節 拓寬物管行業盈利空間策略 313
一、 物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 313
二、 物業管理行業盈利能力的重新定位 316
三、 物業管理企業盈利點的設計 317
四、 淺析物業管理企業虧損現狀及扭虧的建議 319
第五節 物業管理企業績效管理分析 320
一、 物業管理行業績效管理的特點及要求 320
二、 物業管理行業績效管理現狀分析 322
三、 完善物業管理行業績效管理的建議 326
第六節 物業管理企業成本的特點及管控分析 333
一、 物業管理企業成本的特點 333
二、 物業管理企業成本管理的現狀 334
三、 完善物業管理企業成本管控的對策 335
第七節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 338
一、 物業管理專項外委服務招標方法分析 338
二、 以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 340
三、 以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 340
四、 建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 340
五、 加強專項外委服務合同履約執行與監督管理 341
六、 外委各項服務的管理制度應完善到位 342
七、 管理服務經費測算的指標體系 342
八、 加強物管服務外委業務的日常管控 342
第十三章 2021-2026年企業營銷策略分析 343
第一節 物業管理營銷特點與規律分析 343
一、 內在、持續的過程性營銷 343
二、 營銷過程中“人”的要素作用 344
三、 等值等價的營銷原則 345
四、 差別化營銷理論的正確運用 346
第二節 行業市場營銷存在的問題及相應對策 346
一、 物業管理市場營銷的必要性 346
二、 物業管理企業在市場營銷中存在的問題 347
三、 解決物業管理企業在市場營銷中存在問題的對策 348
第三節 物業管理市場營銷博弈分析 352
一、 物業管理企業之間的博弈分析 352
二、 物業管理企業與物業消費者的博弈 352
三、 物業管理企業、業主與社會利益三者博弈分析 353
第四節 物業管理服務營銷策略 354
第五節 物業管理工作中的危機公關管理 354
圖表目錄
圖表 1：傳統房屋管理與現代物業管理的區別 24
圖表 2：2015-2018年中國物業管理企業數量統計 單位：個 53
圖表 3：2018年中國物業管理服務類型統計 55
圖表 4：2018年市場化程度較高的百強企業簽約項目數量及總建筑面積企業 58
圖表 5：市場化程度較高的百強企業提高勞動生產率方式 58
圖表 6：市場化程度較高的百強企業節能降耗方式 59
圖表 7：2018年北京市各級別物業數量統計 145
圖表 8：2018年北京市各級別物業面積統計 146
圖表 9：2018年北京市物業外包與自管（按寫字樓數量）統計 146
圖表 10：2018年北京市物業外包與自管（按寫字樓面積）統計 147
圖表 11：北京市物業百強企業2017-2018年排名對比 148
圖表 12：2015-2018年上海市物業管理企業公眾滿意度統計 單位：分 151
圖表 13：2018年重慶物業50強名單 154
圖表 14：2018年中國物業服務百強企業名單 184
圖表 15：2017年土地購置情況 萬平方米，% 233
圖表 16：2018年土地購置情況 萬平方米，% 233
圖表 17：2017年不同用途房地產投資完成額及同比增長 億元，% 234
圖表 18：2018年不同用途房地產投資完成額及同比增長 億元，% 235
圖表 19：2016-2017年全國房地產開發企業資金來源及同比 億元，% 235
圖表 20：2018年全國房地產開發企業資金來源及同比 億元，% 236
圖表 21：2017年房屋竣工面積 萬平方米，% 236
圖表 22：2018年房屋竣工面積 萬平方米，% 237
圖表 23：2016-2017年房地產開發綜合景氣指數 237
圖表 24：2015-2017年國房景氣指數及主要分類指數走勢 238
圖表 25：2018年房地產開發綜合景氣指數 239
圖表 26：2017年房地產投資開發量 萬平方米，% 241
圖表 27：2018年房地產投資開發量 萬平方米，% 242
圖表 28：2017年商品房銷售面積和銷售額 萬平方米，億元，% 242
圖表 29：2018年商品房銷售面積和銷售額 萬平方米，億元，% 243
圖表 30：2016-2017年全國商品房銷售均價情況 元/平方米 243
圖表 31：2018年全國商品房銷售均價情況 元/平方米，% 244

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