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第一章　城市綜合體行業概述
　　1.1　城市綜合體的界定
　　　　1.1.1　城市綜合體的定義
　　　　1.1.2　城市綜合體的特征
　　　　1.1.3　城市綜合體的類型
　　1.2　城市綜合體的功能
　　　　1.2.1　城市綜合體的普遍功能
　　　　1.2.2　城市綜合體的特殊功能
第二章　2017-2020年中國城市綜合體市場開發環境分析
　　2.1　宏觀經濟環境
　　　　2.1.1　全球經濟發展形勢
　　　　2.1.2　中國經濟運行現狀
　　　　2.1.3　國民收入及消費水平
　　　　2.1.4　經濟發展趨勢分析
　　2.2　中國城市化進程
　　　　2.2.1　城市化催生城市綜合體
　　　　2.2.2　城市化對城市綜合體的訴求
　　　　2.2.3　我國城市化發展水平
　　　　2.2.4　我國城市化發展特點
　　2.3　地產市場政策環境
　　　　2.3.1　宏觀調控政策
　　　　2.3.2　土地改革政策
　　　　2.3.3　財稅金融政策
　　　　2.3.4　市場配套政策
第三章　2017-2020年中國城市綜合體市場開發狀況分析
　　3.1　城市綜合體存量市場分析
　　　　3.1.1　存量分布
　　　　3.1.2　各類型存量
　　　　3.1.3　存量區位特征
　　3.2　城市綜合體供應量市場分析
　　　　3.2.1　供應量規模
　　　　3.2.2　供應量分布
　　　　3.2.3　供應量區位特征
　　3.3　城市綜合體市場開發特征分析
　　　　3.3.1　市場開發態勢
　　　　3.3.2　開發體量特征
　　　　3.3.3　開發體量排行
第四章　中國城市綜合體的開發模式分析
　　4.1　商務驅動模式
　　　　4.1.1　商務驅動模式分析
　　　　4.1.2　商務驅動模式典型案例
　　4.2　商業驅動模式
　　　　4.2.1　商業驅動模式分析
　　　　4.2.2　商業驅動模式典型案例
　　4.3　住宅驅動模式
　　　　4.3.1　住宅驅動模式分析
　　　　4.3.2　住宅驅動模式典型案例
　　4.4　文化驅動模式
　　　　4.4.1　文化驅動模式分析
　　　　4.4.2　文化驅動模式典型案例
　　4.5　休閑旅游驅動模式
　　　　4.5.1　休閑旅游驅動模式分析
　　　　4.5.2　休閑旅游驅動模式典型案例
　　4.6　娛樂驅動模式
　　　　4.6.1　娛樂驅動模式分析
　　　　4.6.2　娛樂驅動模式典型案例
　　4.7　會展驅動模式
　　　　4.7.1　會展驅動模式分析
　　　　4.7.2　會展驅動模式典型案例
　　4.8　復合驅動模式
　　　　4.8.1　復合驅動模式分析
　　　　4.8.2　復合驅動模式典型案例
第五章　城市綜合體的開發特性分析
　　5.1　城市綜合體開發建設的要求
　　　　5.1.1　建設特點
　　　　5.1.2　構成要素
　　5.2　不同構成元素的開發要點分析
　　　　5.2.1　購物中心
　　　　5.2.2　寫字樓
　　　　5.2.3　酒店
　　　　5.2.4　住宅
　　　　5.2.5　公寓
　　5.3　分區域城市綜合體的開發特點
　　　　5.3.1　一線城市
　　　　5.3.2　二線城市
　　　　5.3.3　三線城市
第六章　城市綜合體項目開發模式的選擇分析
　　6.1　基于城市的建設發展
　　　　6.1.1　城市功能
　　　　6.1.2　城市未來價值
　　　　6.1.3　重點關注層面
　　6.2　分析城市經濟及產業規律
　　　　6.2.1　與城市綜合體密切相關
　　　　6.2.2　收益性物業的增值因素
　　　　6.2.3　重點關注層面
　　6.3　確定核心功能物業
　　　　6.3.1　分類物業市場的分析路徑
　　　　6.3.2　各類物業的相互關系和作用
　　　　6.3.3　不同功能關聯價值分析
　　　　6.3.4　各類物業的主要功能
　　6.4　建立二元客戶研究體系
　　　　6.4.1　關注終端使用者利益
　　　　6.4.2　兼顧購買者價值體系
　　　　6.4.3　重點關注層面
　　6.5　確定物業組合和功能配比
　　　　6.5.1　選擇適宜盈利模式
　　　　6.5.2　各物業類型的收益方式
　　　　6.5.3　影響各物業價值實現的主要因素
　　　　6.5.4　開發時序的重要性
第七章　上市公司城市綜合體項目開發模式及戰略分析
　　7.1　項目選擇與風險控制
　　　　7.1.1　開發新項目的選擇
　　　　7.1.2　風險因素控制
　　7.2　收購已建成的項目
　　　　7.2.1　城市綜合體目標選擇
　　　　7.2.2　初步估價與判斷
　　　　7.2.3　專業商業管理公司估價
　　　　7.2.4　升值空間判斷
　　7.3　項目定位模型研究
　　　　7.3.1　廉價EST模型及案例分析
　　　　7.3.2　定位EST模型及案例分析
　　　　7.3.3　新業態方案模型的探索
　　7.4　其他開發戰略分析
　　　　7.4.1　產品創新與成本控制
　　　　7.4.2　資金收回與價值最大化
　　　　7.4.3　戰略聯盟與連鎖開發戰略
第八章　城市綜合體的產業集群性質及其開發分析
　　8.1　產業集群性質分析
　　　　8.1.1　產業類型組合特征
　　　　8.1.2　空間地理的特征
　　　　8.1.3　規模體量的特征
　　　　8.1.4　技術層面的特征
　　　　8.1.5　財務投資的特征
　　　　8.1.6　發展進程的特征
　　8.2　開發模式存在的相關問題
　　　　8.2.1　認識及理解偏差
　　　　8.2.2　開發條件的限制
　　　　8.2.3　個性特色不突出
　　　　8.2.4　投資主體單一化
　　8.3　項目開發與管理策略
　　　　8.3.1　探索成功組合模式
　　　　8.3.2　定位規模結構及類型
　　　　8.3.3　評估影響效應
　　　　8.3.4　規范開發行為
第九章　城市綜合體的開發規劃布局設計分析
　　9.1　空間布局體系分析
　　　　9.1.1　交通體系
　　　　9.1.2　土地使用的均衡性
　　　　9.1.3　街區空間體系
　　9.2　產業鏈與經濟循環體系分析
　　　　9.2.1　規模與主題定位
　　　　9.2.2　發揮城市潛力
　　　　9.2.3　內生價值和投資循環
　　9.3　地域文化體系分析
　　　　9.3.1　包容度與自我滿足
　　　　9.3.2　城市文化單元的彌合性
　　　　9.3.3　生長性與時段性
　　9.4　可持續的生態體系分析
　　　　9.4.1　項目景觀設計
　　　　9.4.2　生態環境設計
　　　　9.4.3　整體性措施
　　9.5　城市綜合體開放體系下的聚集效應
　　　　9.5.1　功能聚合
　　　　9.5.2　形態聚合
　　　　9.5.3　產業聚合
　　　　9.5.4　業態聚合
　　　　9.5.5　文化生態聚合
　　9.6　城市綜合體規劃設計的具體策略
　　　　9.6.1　規劃與開發定位
　　　　9.6.2　區位規劃策略
　　　　9.6.3　規劃設計的可持續性
第十章　我國城市綜合體開發的問題及可行思路分析
　　10.1　我國城市綜合體開發存在的問題
　　　　10.1.1　融資渠道單一
　　　　10.1.2　受制于資金壓力
　　　　10.1.3　傳統模式的缺陷
　　　　10.1.4　招售不聯合
　　　　10.1.5　項目開發人才缺乏
　　10.2　我國城市綜合體開發面臨的瓶頸
　　　　10.2.1　資金鏈緊張
　　　　10.2.2　前期規劃倉促
　　　　10.2.3　相關環境尚未成熟
　　　　10.2.4　受行政因素的干擾
　　10.3　城市綜合體市場要素分析
　　　　10.3.1　城市綜合經濟實力強
　　　　10.3.2　區域經濟的聚集效應突出
　　　　10.3.3　項目選址的要求高
　　　　10.3.4　開發商要有雄厚實力和操作經驗
　　10.4　城市綜合體開發的可行思路
　　　　10.4.1　轉變開發思路
　　　　10.4.2　對開發模式進行組合創新
　　　　10.4.3　以持有物業形成穩定收益
　　　　10.4.4　金融創新或將破題
第十一章　國內外典型城市綜合體開發案例分析
　　11.1　德國柏林索尼中心
　　　　11.1.1　項目概況
　　　　11.1.2　物業組合
　　　　11.1.3　功能布局
　　　　11.1.4　設計特點
　　11.2　東京新宿副都心
　　　　11.2.1　項目概況
　　　　11.2.2　物業組合
　　　　11.2.3　功能布局
　　　　11.2.4　設計特點
　　11.3　香港國際金融中心
　　　　11.3.1　項目概況
　　　　11.3.2　物業組合
　　　　11.3.3　功能布局
　　　　11.3.4　設計特點
　　11.4　香港太古城
　　　　11.4.1　項目概況
　　　　11.4.2　功能布局
　　　　11.4.3　發展模式
　　　　11.4.4　開發經驗
　　11.5　華潤萬象城
　　　　11.5.1　產品特點
　　　　11.5.2　項目指標
　　　　11.5.3　功能布局
　　　　11.5.4　物業組合
　　　　11.5.5　經營策略
　　　　11.5.6　設計特點
　　11.6　萬達廣場
　　　　11.6.1　產品特點
　　　　11.6.2　項目分布
　　　　11.6.3　功能布局
　　　　11.6.4　物業組合
　　　　11.6.5　經營策略
　　　　11.6.6　設計特點
　　11.7　恒隆廣場
　　　　11.7.1　產品特點
　　　　11.7.2　項目分布
　　　　11.7.3　功能布局
　　　　11.7.4　物業組合
　　　　11.7.5　經營策略
第十二章　中國城市綜合體市場開發前景分析
　　12.1　市場開發機遇分析
　　　　12.1.1　政策扶持機遇
　　　　12.1.2　經濟轉型機遇
　　　　12.1.3　城市發展機遇
　　　　12.1.4　金融市場機遇
　　12.2　市場開發挑戰分析
　　　　12.2.1　市場供需失衡
　　　　12.2.2　開發資金短缺
　　　　12.2.3　長期運營風險
　　12.3　市場開發前景分析
　　　　12.3.1　市場前景展望
　　　　12.3.2　區域潛力分析
　　　　12.3.3　業態需求趨勢
　　　　12.3.4　模式轉變趨勢
附錄
附錄一：《城市規劃編制辦法》
附錄二：《城市用地分類與規劃建設用地標準》
附錄三：《中華人民共和國城市房地產管理法》
附錄四：《中華人民共和國土地管理法》

圖表目錄  
圖表1　2018-2019年世界工業生產同比增長率
圖表2　2016-2019年世界三大經濟體GDP環比增長率
圖表3　2017-2019年世界及主要經濟體GDP同比增長率
圖表4　2018-2019年三大經濟體零售額同比增長率
圖表5　2018-2019年世界貿易量同比增長率
圖表6　2018-2019年波羅的海干散貨運指數
圖表7　2018-2019年世界、發達國家和發展中國家消費價格同比上漲率
圖表8　2018-2019年美國、日本和歐元區失業率
圖表9　1980-2017年全球貿易量實際值和長期趨勢
圖表10　2019年全球需求仍處于較低水平
圖表11　2019年世界降息經濟體
圖表12　2019年升息經濟體
圖表13　2019年美國道瓊斯工業指數走勢
圖表14　2019年新興市場股指走勢
圖表15　2019年美元指數及美元兌歐元和日元走勢
圖表16　2019年美元兌盧布走勢
圖表17　2019年每單位外幣兌美元走勢
圖表18　2016-2019年國際市場初級產品價格名義指數走勢（2015＝100）
圖表19　2017-2018年國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表20　2018-2019年國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表21　2010-2019年全國糧食產量
圖表22　2018-2019年規模以上工業增加值增速（月度同比）
圖表23　2018-2019年固定資產投資（不含農戶）名義增速（累計同比）
圖表24　2019-2020年12月國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表25　2019-2020年12月規模以上工業增加值增速（月度同比）
圖表26　2019-2020年12月固定資產投資（不含農戶）名義增速（累計同比）
圖表27　2018-2019年居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表28　2018-2019年工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表29　2019-2020年12月居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表30　2019-2020年12月工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表31　2018-2019年社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表32　2019-2020年12月社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表33　我國城鎮化水平變化
圖表34　城市（鎮）數量和規模變化情況
圖表35　城市基礎設施和服務設施變化情況
圖表36　2016-2019年年末人口數及其構成
圖表37　“國五條”（國辦發〔2018〕17號）細則主要內容
圖表38　三中全會決定中關于深化戶籍、土地、金融等要素改革的內容
圖表39　公布細則及房價控制目標的省市
圖表40　2018年下半年各城市政策分化時間表
圖表41　2019年中央重要文件、會議主要內容
圖表42　2019年放松限購城市時間表
圖表43　《意見》（國辦發〔2018〕67號）中涉及房地產行業主要內容
圖表44　“央五條”主要內容
圖表45　“930”新政主要內容
圖表46　各地信貸政策調整主要內容
圖表47　金融機構人民幣存貸款基準利率調整表
圖表48　1998年房改至2019年以來五年期金融機構存貸款利率及住房公積金貸款利率走勢
圖表49　《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》主要內容
圖表50　2019年以來主要省市公積金政策調整
圖表51　2019年以來主要省市財稅政策調整
圖表52　不動產統一登記的工作時間表
圖表53　2016-2019年保障性安居工程建設計劃及實際完成情況
圖表54　2019年支持棚戶區改造的主要金融政策
圖表55　《關于調整城市規模劃分標準的通知》城市規模劃分標準
圖表56　2019年不動產統一登記工作加速推進
圖表57　2017年重點城市的城市綜合體存量分布
圖表58　2017年重點城市的城市綜合體存量排名
圖表59　2017年重點城市的城市綜合體區域屬性與物業組合
圖表60　2017年重點城市的城市綜合體存量區域屬性（按面積）
圖表61　2017年已開通軌道交通的重點城市的城市綜合體區域屬性與軌道交通情況（按數量）
圖表62　2017年規劃建設軌道交通的重點城市的城市綜合體區域屬性與軌道交通情況（按數量）
圖表63　重點城市的城市綜合體面積增長情況及預測
圖表64　重點城市的城市綜合體數量增長情況及預測
圖表65　2018-2020年20個重點城市綜合體增量預估
圖表66　重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性（按面積）
圖表67　重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性與軌道交通情況（按數量）
圖表68　重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性與物業組合
圖表69　2017年重點城市的城市綜合體市場存量、增量
圖表70　2017年中國城市綜合體體量排行榜
圖表71　城市綜合體的建設特點
圖表72　城市綜合體的構成要素
圖表73　不同類型購物中心開發要點分析
圖表74　不同類型寫字樓開發要點分析
圖表75　不同類型酒店開發要點分析
圖表76　不同類型住宅開發要點分析
圖表77　不同類型公寓開發要點分析
圖表78　城市綜合體各種物業的相互關系和作用的有機生態系統
圖表79　城市綜合體不同功能關聯價值分析
圖表80　收益性物業的客戶價值鏈網絡
圖表81　綜合體不同發展模式各物業類型存在不同的收益方式
圖表82　影響各物業價值實現的主要因素
圖表83　上市公司開發城市綜合體項目選擇模型
圖表84　廉價EST模型
圖表85　上海正大廣場
圖表86　面向白領與金領顧客的城市綜合體定位模型
圖表87　無錫華潤萬象城
圖表88　無錫華潤萬象城項目物業功能定位
圖表89　3萬平方米商業街區業態規劃
圖表90　無錫萬象城購物中心業態
圖表91　二期商業街區4萬平方米
圖表92　上海交通樞紐型城市綜合體產品模型
圖表93　城市綜合體的人流動線組織要求
圖表94　基于行為需求的綜合體交通規劃
圖表95　方格網型步行交通體系概念生成及變體
圖表96　通道樹型步行交通體系概念生成及變體
圖表97　無錫通惠路步行街平面圖
圖表98　步行街螺旋天街效果圖
圖表99　著名城市中心型綜合體辦公比例
圖表100　街區BLOCK與用地之間的關聯性分析
圖表101　規劃前后的城市天際線對比
圖表102　華商時代廣場綜合體總平面
圖表103　南京樂業村鳥瞰效果圖
圖表104　樂業村入口廣場
圖表105　城市綜合體的城市復興設計的建議
圖表106　南京老城與河西新區之遠景規劃
圖表107　綜合體總平面規劃圖
圖表108　依據南京綠地系統發展方向確定綜合體規劃綠軸
圖表109　城市綜合體生態綠地系統規劃布局與意象設計
圖表110　核心景觀平臺實施徹底的人車分流
圖表111　確立最基本的形體組合形式
圖表112　城市各因素的最佳關聯性組合意象
圖表113　城市綜合體物業內在價值鏈分析流程
圖表114　各種物業類型之間的相互影響
圖表115　索尼中心空間布局
圖表116　索尼中心底層平面圖
圖表117　香港國際金融中心的物業組合
圖表118　香港國際金融中心項目分布圖
圖表119　香港國際金融中心的交通途徑
圖表120　香港國際金融中心人性化的動線設計
圖表121　香港太古城開發歷程
圖表122　香港太古城實景照片
圖表123　香港太古城整體定位
圖表124　香港太古城的發展模式
圖表125　華潤萬象城產品特點
圖表126　華潤萬象城所在部分城市項目指標
圖表127　深圳華潤萬象城功能構成
圖表128　杭州華潤萬象城功能構成
圖表129　華潤萬象城物業組合類型
圖表130　華潤萬象城經營策略
圖表131　萬象城各商業功能面積占比
圖表132　萬象城租戶檔次占比
圖表133　萬象城主力店、次主力店面積占比
圖表134　萬象城購物中心內部設計圖
圖表135　萬象城各項目外部設計效果圖
圖表136　萬達綜合體項目產品特點
圖表137　萬達綜合體部分項目概況
圖表138　萬達綜合體部分項目各功能體量構成
圖表139　萬達綜合體部分項目各功能物業詳細類型
圖表140　萬達綜合體部分項目經營策略
圖表141　萬達綜合體部分項目建筑設計
圖表142　恒隆廣場產品特點
圖表143　恒隆廣場部分項目情況
圖表144　恒隆廣場功能構成
圖表145　港匯廣場功能構成
圖表146　恒隆廣場各功能物業類型
圖表147　恒隆廣場各功能物業經營策略
圖表148　城鄉用地分類中英文對照表
圖表149　城市建設用地分類中英文對照表
圖表150　城鄉用地分類和代碼
圖表151　城鄉用地分類和代碼續表
圖表152　城市建設用地分類和代碼
圖表153　城市建設用地分類和代碼續表一
圖表154　城市建設用地分類和代碼續表二
圖表155　城市建設用地分類和代碼續表三
圖表156　除首都以外的現有城市規劃人均城市建設用地指標（m2/人）
圖表157　人均居住用地面積指標（m2/人）
圖表158　規劃建設用地結構
圖表159　城鄉用地匯總表
圖表160　城市建設用地平衡表
圖表161　中國建筑氣候區劃圖

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